News Ticker

3 แนวคิด การประเมินราคาบ้านและที่ดิน

ประเมินราคาบ้านและที่ดิน

การทำธุรกิจซื้อขายบ้านและที่ดิน ราคาประเมินจัดเป็นเครื่องมือสำคัญในเรื่องการลงทุน ที่นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีอยู่เพื่อใช้กำหนดกลยุทธ์ในการซื้อขาย 3 แนวคิดการประเมินราคาบ้านและที่ดิน คือเทคนิคการประเมินราคาเพื่อหาข้อมูลที่ควรจะเป็นตามหลักสากล แต่ละแนวคิดมีรายละเอียด ดังนี้

1.วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market-Comparison Approach)

แนวคิดนี้เชื่อว่ามูลค่าของทรัพย์สินที่ควรจะเป็นนั้น เกิดขึ้นจากการที่ทรัพย์สินอื่นมีลักษณะแบบเดียวกันหรือใกล้เคียงกันมีราคาในท้องตลาด ดังนั้นทรัพย์สินที่ประเมินก็ควรมีราคาหรือมีมูลค่าใกล้เคียงกัน วิธีประเมินตามแนวคิดนี้เป็นการนำบ้านที่อยากทราบราคามาเปรียบเทียบกับบ้านที่มีลักษณะคล้ายกัน และมีราคาตลาดอยู่แล้ว เพื่อปรับแต่งราคาตลาดของทรัพย์สินที่อ้างอิงให้มีมูลค่าที่ควรจะเป็นสำหรับทรัพย์สินที่ต้องการประเมิน

2.วิธีคิดจากรายได้ (Income Approach)

แนวคิดนี้เชื่อว่าทรัพย์สินใดก็ตามที่สามารถก่อให้เกิดรายได้ ทรัพย์สินก็ควรจะมีมูลค่า ตามแนวคิดนี้มีสูตรการคิดคำนวณหาราคาประเมินง่ายๆ โดยนำเอารายได้สุทธิเฉลี่ยทั้งปีของทรัพย์สินตั้ง หารด้วยผลตอบแทนที่ต้องการจากการลงทุน

ตัวอย่างเช่น

อาคารพาณิชย์ให้เช่าแห่งหนึ่งได้รับค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท

หักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรวมทั้งภาษีและค่าประกันภัยเดือนละ 3,000 บาท

นั้นคือรายได้ต่อเดือนสุทธิเท่ากับ 7,000 บาท หรือคิดเป็นรายได้สุทธิปีละ 84,000 บาท

อัตราผลตอบแทนที่ต้องการกำหนด 6 % 

มูลค่าราคาประเมินที่ได้เท่ากับ 84,000 หารด้วย .06 เท่ากับ 1,400,000 บาท

แนวคิดการหาราคาประเมินด้วยวิธีนี้ เหมาะที่จะนำมาใช้กับทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ ประเภทให้เช่าทุกประเภท เช่น อพาร์ตเมนต์ หอพัก บ้านเช่า  หรือที่ดินทำการเกษตร

3.วิธีต้นทุนทดแทน (Replacement-Cost Approach)

แนวคิดที่สามนี้เชื่อว่ามูลค่าทรัพย์สินที่ควรจะเป็น ควรเท่ากับต้นทุนในการก่อสร้างหรือต้นทุนในการได้มาซึ่งทรัพย์สิน หักด้วยมูลค่าการเสื่อมสภาพของทรัพย์สินหรือค่าเสื่อมราคา วิธีนี้เหมาะอย่างยิ่งในการนำมาใช้ในการประเมินทรัพย์สินประเภทมีการซื้อขายน้อย ไม่สามารถวิเคราะห์โดยการเปรียบเทียบราคาตลาดได้

ตัวอย่างเช่น

ต้องการราคาประเมินตึกแถว 2 ชั้น กว้าง 4 เมตร ยาว 10 เมตร ตั้งอยู่ในตลาดรามอินทรา บางเขน กรุงเทพฯ ปลูกมาแล้ว 3 ปี

วิธีประเมินราคาตามแนวคิดนี้ เริ่มจากการประมาณราคาที่ดินเท่ากับ 320,000 บาท

ประมาณต้นทุน  การก่อสร้างอาคาร 500,000 บาท

หักค่าเสื่อมราคาอาคารจากการใช้งานมาเป็นเวลา 3 ปี ประมาณค่าเสื่อมเท่ากับ 15,000 บาท เหลือมูลค่าที่ควรจะเป็นของอาคาร 485,000 บาท

ราคาประเมินบ้านและที่ดินเท่ากับ 320,000 + 485,000  = 805,000 บาท

แนวคิดการประเมินราคาบ้านและที่ดินทั้ง 3 วิธี สามารถนำไปปฏิบัติได้เพราะเป็นวิธีคิดที่ไม่ยาก เรื่องการประเมินราคายังมีรายละเอียดปลีกย่อยอื่นๆอีกมาก 3 แนวคิดการประเมินราคาบ้านและที่ดิน เป็นเพียงแนวคิดเบื้องต้นที่ช่วยให้นักลงทุนมีหลักหรือมีเทคนิคในการประเมินที่เป็นประโยชน์ต่อการลงทุนนั้นเอง

About มั่งมี

สวัสดีครับทุกท่าน ก่อนอื่นขอขอบคุณสำหรับการเยี่ยมชมเว็บไซต์นะครับ ผมนำเสนอบทความเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเนื้อหาบทความนี้ผมค้นคว้าหาข้อมูลจากหลายๆแห่งมารวบรวมและเรียบเรียงใหม่ เว็บไซต์นี้สร้างขึ้นเพื่อมีวัตถุประสงค์เพื่อช่วยให้ความรู้เกี่ยวกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์โดยตรง และหวังว่าข้อมูลต่างๆคงเป็นประโยชน์สำหรับใครหลายๆคนที่สนใจนะครับ More Posts