3 แนวคิด การประเมินราคาบ้านและที่ดิน
การทำธุรกิจซื้อขายบ้านและที่ดิน ราคาประเมินจัดเป็นเครื่องมือสำคัญในเรื่องการลงทุน ที่นักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีอยู่เพื่อใช้กำหนดกลยุทธ์ในการซื้อขาย 3 แนวคิดการประเมินราคาบ้านและที่ดิน คือเทคนิคการประเมินราคาเพื่อหาข้อมูลที่ควรจะเป็นตามหลักสากล แต่ละแนวคิดมีรายละเอียด ดังนี้
1.วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market-Comparison Approach)
แนวคิดนี้เชื่อว่ามูลค่าของทรัพย์สินที่ควรจะเป็นนั้น เกิดขึ้นจากการที่ทรัพย์สินอื่นมีลักษณะแบบเดียวกันหรือใกล้เคียงกันมีราคาในท้องตลาด ดังนั้นทรัพย์สินที่ประเมินก็ควรมีราคาหรือมีมูลค่าใกล้เคียงกัน วิธีประเมินตามแนวคิดนี้เป็นการนำบ้านที่อยากทราบราคามาเปรียบเทียบกับบ้านที่มีลักษณะคล้ายกัน และมีราคาตลาดอยู่แล้ว เพื่อปรับแต่งราคาตลาดของทรัพย์สินที่อ้างอิงให้มีมูลค่าที่ควรจะเป็นสำหรับทรัพย์สินที่ต้องการประเมิน
2.วิธีคิดจากรายได้ (Income Approach)
แนวคิดนี้เชื่อว่าทรัพย์สินใดก็ตามที่สามารถก่อให้เกิดรายได้ ทรัพย์สินก็ควรจะมีมูลค่า ตามแนวคิดนี้มีสูตรการคิดคำนวณหาราคาประเมินง่ายๆ โดยนำเอารายได้สุทธิเฉลี่ยทั้งปีของทรัพย์สินตั้ง หารด้วยผลตอบแทนที่ต้องการจากการลงทุน
ตัวอย่างเช่น
อาคารพาณิชย์ให้เช่าแห่งหนึ่งได้รับค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาท
หักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรวมทั้งภาษีและค่าประกันภัยเดือนละ 3,000 บาท
นั้นคือรายได้ต่อเดือนสุทธิเท่ากับ 7,000 บาท หรือคิดเป็นรายได้สุทธิปีละ 84,000 บาท
อัตราผลตอบแทนที่ต้องการกำหนด 6 %
มูลค่าราคาประเมินที่ได้เท่ากับ 84,000 หารด้วย .06 เท่ากับ 1,400,000 บาท
แนวคิดการหาราคาประเมินด้วยวิธีนี้ เหมาะที่จะนำมาใช้กับทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ ประเภทให้เช่าทุกประเภท เช่น อพาร์ตเมนต์ หอพัก บ้านเช่า หรือที่ดินทำการเกษตร
3.วิธีต้นทุนทดแทน (Replacement-Cost Approach)
แนวคิดที่สามนี้เชื่อว่ามูลค่าทรัพย์สินที่ควรจะเป็น ควรเท่ากับต้นทุนในการก่อสร้างหรือต้นทุนในการได้มาซึ่งทรัพย์สิน หักด้วยมูลค่าการเสื่อมสภาพของทรัพย์สินหรือค่าเสื่อมราคา วิธีนี้เหมาะอย่างยิ่งในการนำมาใช้ในการประเมินทรัพย์สินประเภทมีการซื้อขายน้อย ไม่สามารถวิเคราะห์โดยการเปรียบเทียบราคาตลาดได้
ตัวอย่างเช่น
ต้องการราคาประเมินตึกแถว 2 ชั้น กว้าง 4 เมตร ยาว 10 เมตร ตั้งอยู่ในตลาดรามอินทรา บางเขน กรุงเทพฯ ปลูกมาแล้ว 3 ปี
วิธีประเมินราคาตามแนวคิดนี้ เริ่มจากการประมาณราคาที่ดินเท่ากับ 320,000 บาท
ประมาณต้นทุน การก่อสร้างอาคาร 500,000 บาท
หักค่าเสื่อมราคาอาคารจากการใช้งานมาเป็นเวลา 3 ปี ประมาณค่าเสื่อมเท่ากับ 15,000 บาท เหลือมูลค่าที่ควรจะเป็นของอาคาร 485,000 บาท
ราคาประเมินบ้านและที่ดินเท่ากับ 320,000 + 485,000 = 805,000 บาท
แนวคิดการประเมินราคาบ้านและที่ดินทั้ง 3 วิธี สามารถนำไปปฏิบัติได้เพราะเป็นวิธีคิดที่ไม่ยาก เรื่องการประเมินราคายังมีรายละเอียดปลีกย่อยอื่นๆอีกมาก 3 แนวคิดการประเมินราคาบ้านและที่ดิน เป็นเพียงแนวคิดเบื้องต้นที่ช่วยให้นักลงทุนมีหลักหรือมีเทคนิคในการประเมินที่เป็นประโยชน์ต่อการลงทุนนั้นเอง