5 เรื่องน่ารู้และข้อควรระวังในการ “ขายฝาก”
“ขายฝาก” คือการทำนิติกรรมอย่างหนึ่ง ในทางปฏิบัติการทำนิติกรรมประเภทนี้หากไม่มีความรู้ ความเข้าใจในแง่ของกฎหมายอยู่บ้าง อาจส่งผลร้ายแรงทำให้บ้านและที่ดินต้องหลุดมือไปเป็นของคนอื่นอย่างน่าเสียดาย 5 เรื่องน่ารู้และข้อควรระวังในการขายฝาก คือข้อมูลที่ช่วยป้องกันไม่ให้ถูกเอารัดเอาเปรียบได้
การขายฝากคืออะไร
การขายฝาก เป็นการซื้อขายอย่างหนึ่งซึ่งในกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที เพียงแต่มีข้อตกลงกันว่าผู้ขายฝากอาจไถ่ถอนทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดกันไว้ ทรัพย์สินทุกชนิด สามารถขายฝากได้ เช่น บ้าน ที่ดิน บ้านพร้อมที่ดิน รถยนต์ อพาร์ทเม้นท์ หรือที่นา แต่การซื้อขายทรัพย์บางอย่างต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไว้
ระยะเวลาในการไถ่ถอนขายฝาก
สำหรับระยะเวลาในการไถ่ถอนขายฝากอสังหาริมทรัพย์ มีข้อกำหนดว่าจะทำสัญญาเป็นระยะเวลายาวนานแค่ไหนก็ได้แต่ต้องไม่เกินสิบปี หากในสัญญาไม่มีกำหนดเวลาที่แน่นอนไว้ก็หมายความว่าต้องทำการไถ่ถอนคืนภายในเวลาสิบปี ทั้งนี้การขายฝากทุกครั้งกฎหมายกำหนดว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และต้องส่งมอบทรัพย์สินหรือโฉนดที่ดินแก่ผู้ซื้อฝากด้วยเสมอ
5 เรื่องน่ารู้และข้อควรระวังในการขายฝาก
การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ มีประเด็นทางกฎหมายที่นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ควรเรียนรู้ เพราะในการทำธุรกิจซื้อขายบ้านและที่ดินต้องเกี่ยวข้องกับนิติกรรมประเภทนี้ ทั้งในฐานผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ในกรณีที่เป็นผู้ขายฝากวิธีป้องกันการถูกเอารัดเอาเปรียบสามารถกระทำได้ดังนี้
1. อย่าทำสัญญาการขายฝากระยะเวลาอันสั้นมากเกินไป แต่ควรกำหนดระยะเวลาให้สอดคล้องกับความสามารถในการหาเงินมาไถ่ถอนคืนได้
2. เมื่อนำอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์อื่นๆมาขายฝากแล้ว ต้องตระหนักว่าไม่มีทางเลือกใดนอกจากต้องไถ่ถอนภายในกำหนดระยะเวลาเท่านั้น เมื่อตระหนักในข้อนี้แล้วหากใกล้ถึงกำหนดระยะเวลายังไม่สามารถหาเงินมาไถ่ถอนทรัพย์คืนได้ ก็ควรติดต่อผู้รับซื้อฝากเพื่อขอขยายระยะเวลาการไถ่จากขายฝากออกไป
3. อย่าหลงเชื่อว่าเมื่อขายฝากหลุดเป็นสิทธิของผู้รับซื้อฝากแล้ว ผู้รับซื้อฝากจะยอมให้ซื้อที่ดินคืน
4.หากผู้รับซื้อฝาก นัดไถ่ถอนการขายฝากในวันสิ้นสุดสัญญาการขายฝาก การนัดไถ่ถอน ณ สำนักงานที่ดินควรเป็นตอนเช้า ไม่ควรเป็นช่วงบ่ายเพราะหากผู้รับซื้อฝากไม่มาตามนัด ผู้ขายฝากจะไม่สามารถนำเงินไปวางไว้ ณ สำนักงานวางทรัพย์ได้ทัน ที่ดินอาจหลุดเป็นสิทธิของการขายฝากได้
5.หลีกเลี่ยงการขายฝากที่ดินที่ระบุราคาการขายในสัญญาไม่ตรงกับที่เป็นจริง เช่น ขายฝากไว้ในราคาจริง 300,000 บาท แต่ผู้รับซื้อฝากให้ระบุในสัญญาเป็นขายฝากในราคา 480,000 บาท โดยบวกดอกเบี้ยไปด้วย กลยุทธ์นี้นิยมใช้กันมากในหมู่ผู้รับซื้อฝาก
5 เรื่องน่ารู้และข้อควรระวังในการขายฝาก เป็นแง่มุมทางกฎหมายที่พึงทราบไว้ในการทำสัญญาขายฝาก ซึ่งปัญหาการขายฝากส่วนใหญ่ที่เกิดขึ้น เกิดจากความไม่รู้และขาดความระมัดระวังที่ดี เมื่อทราบข้อควรระวังในการขายฝาก ก็จะช่วยป้องกันปัญหาและรักษาสิทธิประโยชน์ในการทำธุรกรรมต่างๆเหล่านั้นไว้ได้
