News Ticker

วิธีป้องกันการเสียกรรมสิทธิ์ที่ดิน จากการถูกครอบครองปรปักษ์

การครอบครองปรปักษ์

การถือครองที่ดินตามกฎหมาย มีหลายช่องทางที่ผู้ถือครองหรือเจ้าของที่ดิน อาจถูกผู้อื่นแย่งกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของได้ โดยเฉพาะที่ดินที่มักถือครองในลักษณะปล่อยว่าง ทิ้งร้าง โดยขาดการดูแล วิธีป้องกันการเสียกรรมสิทธิ์ที่ดิน จากการถูกครอบครองปรปักษ์ เป็นประเด็นที่น่าสนใจสำหรับนักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องรู้

ครอบครองปรปักษ์ หมายถึงอะไร

คำว่า “ครอบครองปรปักษ์” หมายถึง การเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินของตนโดยการถูกผู้อื่นแย่งการครอบครอง ทั้งนี้ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ระบุไว้ว่า “บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปี ให้ถือว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”

ทั้งนี้การเข้าครอบครองปรปักษ์ในที่ดินของผู้อื่นที่จะทำให้สามารถมีกรรมสิทธิ์ได้นั้น จะต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ 6 ประการดังนี้

1.จะต้องมีการเข้าไปยึดถือครอบครองทรัพย์สิน เช่น การเข้าไปทำประโยชน์ปลูกพืชหรือเลี้ยงสัตว์ในเรือกสวนไร่นา ถือว่าได้ครอบครองเรือกสวนไร่นานั้นแล้ว

2.ที่ดินที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์อยู่จะต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเป็นโฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่  โฉนดตราจอง  ตราจองที่ตราว่า  “ได้ทำประโยชน์แล้ว” เท่านั้น

3.การเข้าครอบครองจะต้องเป็นไปในลักษณะปราศจากการข่มขู่ การใช้กำลัง การหลอกลวง และไม่มีใครหวงห้ามกีดกัน แสดงความเป็นเจ้าของหรือฟ้องร้องขับไล่ได้

4.เป็นการครอบครองโดยไม่ได้หลบซ่อนเร้น ปิดบัง หรืออำพรางใดๆ

5.ต้องเป็นการครอบครองโดยมีเจตนาตั้งใจที่จะเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้น ไม่ใช่เป็นการครอบครองแทนผู้อื่น เช่น คนเฝ้าสวนแทนเจ้าของสวน หรือการครอบครองตามสัญญาที่ให้อำนาจไว้ เช่น การครอบครองที่นา ทำนาตามสัญญาเช่านา

6.ต้องครอบครองอสังหาริมทรัพย์ติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี หรือถ้าหากเป็นสังหาริมทรัพย์ต้องครอบครองติดต่อกันห้าปี

จากหลักเกณฑ์ทั้ง 6 ประการ จะเห็นได้ว่าครอบคลุมเฉพาะที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์อย่างแท้จริง คือต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเท่านั้น ส่วนที่ดินที่มีหลักฐานเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เช่น น.ส.3 ,  น.ส.3 ก. , น.ส. 3 ข. เป็นต้น หรือที่รู้จักกันในนาม “ที่ดินมือเปล่า” ถือว่าไม่อยู่ภายใต้กฎเกณฑ์นี้ เพราะหลักฐานที่ดินดังกล่าว ผู้ครอบครองมีสิทธิครอบครองในที่ดินเท่านั้นไม่ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินแต่อย่างใด ซึ่งที่ดินลักษณะนี้กฎหมายระบุไว้ว่า หากผู้ครอบครองถูกแย่งการครอบครองเมื่อไหร่ การฟ้องร้องเพื่อเอาคืนจากการครอบครองนั้น จะต้องกระทำภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครองนั้น

สำหรับวิธีป้องกันการถูกแย่งกรรมสิทธิ์ที่ดินจากการถูกครอบครองปรปักษ์ นักลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นเจ้าของจะต้องหมั่นแวะเวียนไปดูที่ดินที่ถือครองอย่างสม่ำเสมอ ต้องมีการตรวจเช็ค รวมถึงต้องพยายามหาทางทำประโยชน์ในที่ดินแปลงนั้น อย่าปล่อยให้ที่ดินรกร้างหรือปล่อยให้มีผู้บุกรุกหรือรุกล้ำเข้ามาทำประโยชน์ในที่ดินแทนเรา

About มั่งมี

สวัสดีครับทุกท่าน ก่อนอื่นขอขอบคุณสำหรับการเยี่ยมชมเว็บไซต์นะครับ ผมนำเสนอบทความเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเนื้อหาบทความนี้ผมค้นคว้าหาข้อมูลจากหลายๆแห่งมารวบรวมและเรียบเรียงใหม่ เว็บไซต์นี้สร้างขึ้นเพื่อมีวัตถุประสงค์เพื่อช่วยให้ความรู้เกี่ยวกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์โดยตรง และหวังว่าข้อมูลต่างๆคงเป็นประโยชน์สำหรับใครหลายๆคนที่สนใจนะครับ More Posts