เคล็ดลับทำเงินจากการประเมินราคาบ้าน

เคล็ดลับทำเงินจากการลงทุนในบ้านและที่ดินที่หลายคนคาดไม่ถึง ก็คือ ผลตอบแทนที่ได้รับจะถูกสร้างขึ้นในขั้นตอนการซื้อ ไม่ได้เกิดขึ้นในช่วงการขาย อธิบายได้ง่ายๆ ก็คือ การซื้อบ้านในราคาที่สูงขึ้น ผลกระทบที่จะเกิดขึ้นตามมาก็คือ นักลงทุนอาจจะต้องถือครองบ้านและที่ดินไว้เป็นเวลานานกว่าจะได้ขายออกเพื่อทำกำไร และการซื้อบ้านในราคาที่สูงเกินไปยังทำให้ภาระการผ่อนชำระดอกเบี้ยสูงตามไปด้วย เมื่อขายออกไปอาจไม่เหลือผลตอบแทนกลับคืนมาได้เลย

เคล็ดลับทำเงินจากการประเมินราคาบ้าน

การลงทุนในบ้านและที่ดินเมื่อต้องการได้รับผลตอบแทนอย่างคุ้มค่า นักลงทุนต้องทำทุกวิถีทางเพื่อซื้อบ้านให้ได้ในราคาที่เหมาะสม เคล็ดลับสำคัญที่ช่วยให้นักลงทุนนำไปเป็นเกณฑ์และแนวคิดในการลงทุนก็คือ เทคนิคการประเมินราคา (Appraisal)

การประเมินราคา หมายถึงอะไร

การประเมินราคาที่ดิน หมายถึง วิธีในการหาราคาหรือหามูลค่าของสินทรัพย์ที่ผ่านการพิจารณาและวิเคราะห์มาเป็นอย่างดีแล้ว ตัวอย่างเช่น บ้านหลังหนึ่งตั้งราคาขายไว้ 800,000 บาท แต่มูลค่าตลาดซื้อขายทั่วไปราคาขายอยู่ที่ 650,000 บาท ในขณะที่ราคาประเมินมีมูลค่าเพียง 500,000 บาท เท่านั้น

ในทางปฏิบัติ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะเน้นให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับราคาประเมิน เพราะเป็นมูลค่าที่ไม่อิงกับกระแส แต่จะเปลี่ยนแปลงไปตามภาวะเศรษฐกิจจริงๆ

วิธีประเมินราคาตามหลักสากล

1.วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market-Comparison Approach) การประเมินราคาตามแนวคิดนี้ เป็นการนำบ้านที่อยากทราบราคาประเมินมาเปรียบเทียบกับบ้านลักษณะคล้ายกันที่มีราคาตลาดอยู่แล้ว โดยนำมาปรับแต่งราคาของทรัพย์สินให้เป็นราคาประเมินที่ควรจะเป็น วิธีนี้นิยมใช้กันอย่างกว้างขวาง โดยเฉพาะการประเมินบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ และพาร์ตเม้นต์ขนาดเล็กๆ และยิ่งมีบ้านนำมาเปรียบเทียบมาก มูลค่าที่ก็จะยิ่งน่าเชื่อถือมากขึ้น

2.วิธีคิดจากรายได้ (Income Approach) แนวคิดนี้มีสูตรการคิดคำนวณหาราคาประเมินง่ายๆ ด้วยการนำเอารายได้สุทธิเฉลี่ยทั้งปีของทรัพย์สิน หารด้วยผลตอบแทนที่ต้องการจากการลงทุน วิธีนี้เหมาะที่จะนำมาใช้กับทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ประเภทให้เช่าทุกประเภท เช่น แฟลต อพาร์ตเม้นท์ หอพัก บ้านเช่า รวมทั้งการให้เช่าที่ดินทำการเกษตร

ตัวอย่างเช่น ตึกแถวให้เช่าแห่งหนึ่งได้รับค่าเช่าเดือนละ 8,000 บาท หักค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ ค่าเสียภาษีและค่าประกันภัย เดือนละ 2,000 บาท ทำให้เหลือรายได้สุทธิต่อเดือนเท่ากับ 6,000 บาท หรือปีละ 72,000 บาท อัตราผลตอบแทนที่กำหนด 6% ดังนั้น มูลค่าที่ควรจะเป็นเท่ากับรายได้ทั้งปี 72,000 บาท หารด้วยผลตอบแทนที่ต้องการ 6 % ราคาประเมินที่ได้เท่ากับ 1,200,000 บาท

3.วิธีต้นทุนทดแทน (Replacement-Cost Approach) แนวคิดนี้เป็นการนำต้นทุนในการก่อสร้างหรือต้นทุนในการได้มา หักด้วยมูลค่าการเสื่อมสภาพของทรัพย์สินหรือค่าเสื่อมราคา วิธีนี้นิยมใช้กันมากในการวางแผนปลูกสร้างที่อยู่อาศัยในเมือง เนื่องจากเป็นวิธีที่ง่ายไม่ซับซ้อน และมีลักษณะเป็นเทคนิคมาตรฐาน สามารถนำมาใช้คิดราคาทรัพย์สินจำนวนมากๆได้

แนวคิดและวิธีการประเมินราคาบ้านและที่ดิน ที่กล่าวมาทั้งสามวิธีจะเห็นได้ว่าเป็นเคล็ดลับทำเงินจากการประเมินราคาบ้านที่ทำได้ง่ายๆ ในส่วนการของประเมินราคายังมีรายละเอียดอื่นๆอีกมาก สำหรับเคล็ดลับทั้ง 3 ข้อเป็นแนวคิดเบื้องต้นที่นักลงทุนสามารถนำไปเป็นหลักปฏิบัติ หรือประยุกต์ใช้กับการลงทุนได้ไม่ยาก